導(dǎo)讀：

依約繳納物業(yè)費(fèi)系業(yè)主的合同義務(wù)。

但是現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)公司的服務(wù)往往達(dá)不到業(yè)主的要求，有些業(yè)主甚至以物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵為由向法院提起訴訟，要求物業(yè)公司降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這種訴求能否得到支持呢？今天筆者就跟大家分享一個真實(shí)的裁判案例。

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遼寧省高級人民法院

民?事?裁?定?書

（2021）遼民申6757號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：王曉丹，女。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司。

法定代表人：盧興龍，該公司經(jīng)理。

再審申請人王曉丹因與被申請人營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服遼寧省營口市中級人民法院（2021）遼08民終1684號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

王曉丹申請再審稱，一、被申請人沒有按照《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定管理園區(qū)。1、根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)管理條例》第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?，F(xiàn)本小區(qū)消防設(shè)施沒有水，且保安年齡偏大等問題都給王曉丹的生活造成極大安全隱患。2、本小區(qū)基本沒有綠化，物業(yè)管理渙散，造成園區(qū)個人侵占公共綠地。3、業(yè)主的維修基金及廣告收益不透明，被申請人對維修基金的使用及園區(qū)內(nèi)廣告所產(chǎn)生的收益沒有向業(yè)主進(jìn)行公告。故請求確認(rèn)申請人與被申請人簽訂的《服務(wù)協(xié)議》無效。二、根據(jù)《營口市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的基本要求、對區(qū)域內(nèi)的日常服務(wù)、房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理和文化建設(shè)等服務(wù)內(nèi)容，制定了五個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中：一級每月每平方米（建筑面積）0.91元-1.10元；二級每月每平方米0.71元-0.90元；三級每月每平方米0.51元-0.70元；四級每月每平方米0.31元-0.50元；五級每月每平方米不超過0.30元。各住宅小區(qū)的具體服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由該小區(qū)的業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)按照以上五個等級協(xié)商確定。被申請人收取費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是一級標(biāo)準(zhǔn)，此標(biāo)準(zhǔn)沒有經(jīng)過小區(qū)的業(yè)主大會通過，且被申請人也沒有提供一級服務(wù)，故申請人要求降低物業(yè)收取標(biāo)準(zhǔn)，按小區(qū)現(xiàn)狀來收取物業(yè)費(fèi)。三、恢復(fù)小區(qū)該有的面貌，現(xiàn)小區(qū)基本沒有綠化，大部分綠地被個人占用，請求判令被申請人限期整改。綜上，王曉丹的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項規(guī)定的情形，請求撤銷原一、二審判決、改判申請人與被申請人簽訂的《大中自然風(fēng)景前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議無效》，降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)園區(qū)。

營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司提交意見稱，原審判決符合法律規(guī)定，《大中·自然風(fēng)景前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系王曉丹當(dāng)年辦理入住時的真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效。降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由業(yè)主大會決定，并不是由法院來判決。消防水管有水，園區(qū)有綠化，且深得業(yè)主好評，廣告收益和維修資金物業(yè)每年都進(jìn)行公示，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合國家法律法規(guī)和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策。王曉丹再審申請無事實(shí)和法律依據(jù)，請予以駁回。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，王曉丹與營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的《大中·自然風(fēng)景前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，對雙方均有約束力，依約繳納物業(yè)費(fèi)系王曉丹的合同義務(wù)。關(guān)于王曉丹主張的確認(rèn)申請人與被申請人簽訂的《大中·自然風(fēng)景前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議無效》一節(jié)，王曉丹的申請再審理由不符合合同無效的法定事由，原審不予支持并無不當(dāng)。

關(guān)于王曉丹主張降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一節(jié)。原審?fù)鯐缘ぬ峁┑淖C據(jù)雖然可以反映出營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司在物業(yè)服務(wù)過程中有一定的瑕疵，但均屬于一般性瑕疵，并不構(gòu)成重大違約，且對物業(yè)服務(wù)是否滿意，取決于個人主觀認(rèn)知，不能因個別業(yè)主的感受在個案中降低本小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該事項應(yīng)由業(yè)主集體行使權(quán)利，王曉丹小區(qū)所在社區(qū)與營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了進(jìn)一步約定，如若在之后的服務(wù)過程中出現(xiàn)問題，王曉丹可向社區(qū)反映。原審對王曉丹降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的主張不予支持并無不當(dāng)。

關(guān)于王曉丹主張園區(qū)基本沒有綠化，大部分綠地被個人占用，要求營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司限期整改的問題。營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司向本院提交照片證明園區(qū)綠化現(xiàn)狀，原審判決對于該問題亦要求營口大中物業(yè)服務(wù)有限公司在日后的工作中應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)問題并向有關(guān)部門進(jìn)行報告，積極配合執(zhí)法部門依法解決相關(guān)問題，原審對王曉丹該項主張?zhí)幚聿o不當(dāng)。綜上，王曉丹的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項規(guī)定的情形。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回王曉丹的再審申請。

審? ?判? ?長　? 張云涌

審? ?判? ?員　? 孟凡永

審? ?判? ?員　? 王　雙

二〇二一年十月二十七日

法 官 助 理　? 郭紅艷

書? ?記? ?員　? 辛　穎

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【裁判要旨】

依約繳納物業(yè)費(fèi)系業(yè)主的合同義務(wù)。業(yè)主以物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵為由主張降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其提供的證據(jù)雖然可以反映出物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中有一定瑕疵，但均屬于一般性瑕疵，并不構(gòu)成重大違約，且對物業(yè)服務(wù)是否滿意，取決于個人主觀認(rèn)知，不能因個別業(yè)主的感受在個案中降低本小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該事項應(yīng)由業(yè)主集體行使權(quán)利。故法院對其降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的主張不予支持，并無不當(dāng)。

來源：天津冠浩律師事務(wù)所? ?李敏娜律師