為貫徹落實(shí)市委、區(qū)委“濱城”發(fā)展戰(zhàn)略，加快高質(zhì)量發(fā)展，充分發(fā)揮濱海新區(qū)作為國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的先行先試政策優(yōu)勢，在借鑒上海、深圳等先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，市規(guī)劃和自然資源局濱海新區(qū)分局牽頭起草了《關(guān)于推進(jìn)濱海新區(qū)城市更新工作的實(shí)施意見（試行）》（以下簡稱《意見》），經(jīng)濱海新區(qū)區(qū)委區(qū)政府審議通過，由濱海新區(qū)人民政府于2021年3月9日正式公布實(shí)施。

充分發(fā)揮市場配置作用

據(jù)了解，《意見》共六個(gè)章節(jié)，主要包括城市更新的目的和意義、指導(dǎo)原則、規(guī)劃制度、土地制度、實(shí)施管理等方面內(nèi)容。《意見》以構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+公共設(shè)施建設(shè)+高品質(zhì)社區(qū)建設(shè)”的城市開發(fā)新模式為出發(fā)點(diǎn)，通過引入市場主體和社會(huì)資本來開展建筑物拆遷補(bǔ)償、產(chǎn)業(yè)植入、高品質(zhì)社區(qū)打造等區(qū)域統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)，充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的關(guān)鍵作用。

八個(gè)方面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破

《意見》主要從以下幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破：

1

變革房屋征收方式，利用社會(huì)資本完成房屋拆遷補(bǔ)償。改變傳統(tǒng)的利用政府財(cái)政資金開展房屋征收模式，通過引入市場主體和社會(huì)資本完成地上房屋拆除補(bǔ)償，解決政府財(cái)政資金緊張問題。

2

創(chuàng)新規(guī)劃管理制度，實(shí)行協(xié)商式規(guī)劃。改變傳統(tǒng)的由政府主導(dǎo)的規(guī)劃編制模式，按照控規(guī)標(biāo)準(zhǔn)組織編制城市更新單元規(guī)劃，通過“協(xié)商式規(guī)劃”等規(guī)劃創(chuàng)新手段，充分發(fā)揮規(guī)劃第一生產(chǎn)力和土地最大生產(chǎn)要素作用，做大做強(qiáng)城市資產(chǎn)蛋糕，激發(fā)社會(huì)參與積極性，實(shí)現(xiàn)多元主體共同參與和多方共贏。

3

改變單一的土地出讓競價(jià)模式，采取多條件綜合比選。改變傳統(tǒng)的土地出讓單一競地價(jià)模式，由評標(biāo)委員會(huì)通過規(guī)劃意向方案、產(chǎn)業(yè)策劃方案、拆遷安置方案、政府收益等內(nèi)容綜合比選。

4

優(yōu)化土地出讓模式，實(shí)行土地招拍掛前移。改變傳統(tǒng)的土地招拍掛方式，通過公開招標(biāo)方式確定實(shí)施主體，待實(shí)施主體開展地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ骱螅ㄟ^協(xié)議方式將經(jīng)營性土地出讓給實(shí)施主體，實(shí)現(xiàn)土地招拍掛環(huán)節(jié)前移。

5

在保證政府收益的前提下調(diào)整地價(jià)計(jì)收方式，充分調(diào)動(dòng)市場積極性。在保證政府土地出讓凈收益的前提下，通過公開透明的形式確定更新后不同土地用途的地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。

6

創(chuàng)新招商方式，以規(guī)劃激發(fā)城市活力。改變傳統(tǒng)的政府招商模式，通過引入市場主體實(shí)行產(chǎn)業(yè)植入、配套建設(shè)、高品質(zhì)社區(qū)打造等一體化建設(shè)方式，實(shí)現(xiàn)活力社區(qū)打造和招商活動(dòng)的互動(dòng)。通過城市高品質(zhì)建設(shè)來吸引人口，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

7

嚴(yán)格項(xiàng)目管理，實(shí)行全周期管控。加強(qiáng)城市更新政策實(shí)施監(jiān)管，項(xiàng)目實(shí)施前需簽訂更新項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，明確建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)和銷售時(shí)序、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、投資強(qiáng)度、運(yùn)營管理等方面要求，實(shí)施全周期管理。

8

約定啟動(dòng)房屋拆遷最低比例，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。為確保城市更新房屋征收工作順利開展，約定經(jīng)房屋建筑面積占比百分之九十五以上且總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的土地使用權(quán)人同意即可實(shí)施房屋征收和拆遷，超出部分可由政府實(shí)施房屋征收工作。

下一步，濱海新區(qū)將成立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定城市更新“十四五”規(guī)劃和2021年城市更新實(shí)施規(guī)劃，加快啟動(dòng)“濱城”核心區(qū)城市更新工作。

《關(guān)于推進(jìn)濱海新區(qū)城市更新工作的實(shí)施意見(試行)》部分內(nèi)容如下：

什么是城市更新？

本實(shí)施意見所指“城市更新”是指基于城市產(chǎn)業(yè)升級、土地節(jié)約集約利用、環(huán)境改善、設(shè)施優(yōu)化、空間品質(zhì)提升等原因，對城市建成區(qū)成片連片區(qū)域進(jìn)行拆除重建、綜合整治或兩者兼顧的規(guī)劃建設(shè)活動(dòng)。

實(shí)施范圍

將濱海新區(qū)范圍內(nèi)（含管轄的開發(fā)區(qū)飛地）的舊工業(yè)園區(qū)、舊城區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊、海河發(fā)展軸線兩側(cè)四類區(qū)域納入城市更新范圍。

試點(diǎn)運(yùn)行、穩(wěn)步推進(jìn)

按照試點(diǎn)運(yùn)行、封閉可控的原則，先期選取部分地區(qū)為試點(diǎn)，通過項(xiàng)目運(yùn)作，探索城市更新路徑，完善城市更新政策制度體系,逐步擴(kuò)大政策適用范圍。

綠地率

城市更新單元范圍內(nèi)整體綠地率相比更新前至少提升10%，鼓勵(lì)通過設(shè)置集中公園綠地、口袋公園、立體綠化、城市綠道等方式構(gòu)建藍(lán)綠交織的綠地系統(tǒng)，建設(shè)公園城市。

生活圈配套標(biāo)準(zhǔn)

城市更新單元內(nèi)居住用地生活圈配套標(biāo)準(zhǔn)不得低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）要求，城市更新范圍內(nèi)新建住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于大寒日日照時(shí)數(shù)1h。鼓勵(lì)通過設(shè)置鄰里中心的方式，提高公共設(shè)施服務(wù)能級和城市宜居水平。

此外，《意見》中還提到，可將更新項(xiàng)目周邊的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備獨(dú)立開發(fā)條件的土地一并納入供地范圍，進(jìn)行整體開發(fā)。

城市更新項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、公益性公共服務(wù)設(shè)施及經(jīng)營性設(shè)施需同期開發(fā)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、公益性公共服務(wù)設(shè)施竣工驗(yàn)收時(shí)間不得晚于經(jīng)營性項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)間。

來源：濱海發(fā)布