近日，《關(guān)于推進濱海新區(qū)城市更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）在天津規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公示。

《意見》所指“城市更新”是指基于城市產(chǎn)業(yè)升級、土地節(jié)約集約利用、環(huán)境改善、設(shè)施優(yōu)化、空間品質(zhì)提升等原因，對城市建成區(qū)進行拆除重建、綜合整治或兩者兼顧的規(guī)劃建設(shè)活動。

城市更新范圍

濱海新區(qū)范圍內(nèi)（含管轄的開發(fā)區(qū)飛地）的舊工業(yè)園區(qū)、舊城區(qū)、軌道交通站點周邊、海河發(fā)展軸線兩側(cè)等四類區(qū)域。

試點范圍

經(jīng)開區(qū)東區(qū)、高新區(qū)（華苑片區(qū)、海洋片區(qū)）、杭州道街（洋貨市場周邊）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區(qū)）

《意見》提出4項城市更新項目規(guī)劃標準，涉及綠化提升、居住配套、產(chǎn)業(yè)用地升級、綠色建筑技術(shù)運用等方面。其中提出，城市更新單元內(nèi)居住用地生活圈配套標準不得低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》（GB50180-2018）要求，城市更新范圍內(nèi)新建住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數(shù)1h。

《意見》指出，確認城市更新項目實施主體應通過比選自持產(chǎn)業(yè)用地比例、無償移交公益設(shè)施規(guī)模、人才住房比例等內(nèi)容選取。

此外，《意見》對城市更新項目的土地出讓合同簽訂、土地價格計收、稅收優(yōu)惠等問題也作出進一步規(guī)定。

城市更新土地價格計收

● 原工業(yè)、倉儲用地更新為居住、商業(yè)等經(jīng)營性用地的，應按照新土地使用條件下土地評估地價與原土地使用條件下土地評估地價差額的50%補交土地出讓金；

●原工業(yè)、倉儲用地更新為M0的，按照《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用暫行辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

●原居住、商業(yè)等經(jīng)營性用地為主進行城市更新的，應按照新土地使用條件下土地評估地價的25%補交土地出讓金。

●地下空間為經(jīng)營性用途的，按照土地評估地價的10%計算土地出讓金。

●由實施主體代建并無償移交政府部分的土地不計算土地出讓金。

關(guān)于推進濱海新區(qū)城市更新試點工作的指導意見（征求意見稿）

為貫徹落實濱海新區(qū)綜合配套改革試驗區(qū)改革創(chuàng)新要求，推動濱海新區(qū)城市更新試點工作，加快濱海新區(qū)由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向“濱城”轉(zhuǎn)變，建設(shè)生態(tài)、智慧、港產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化海濱新城，根據(jù)《天津濱海新區(qū)條例》等文件規(guī)定，在借鑒上海、深圳等先進地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，敢于打破常規(guī)，勇于創(chuàng)新突破，結(jié)合濱海新區(qū)實際，制定本指導意見。

一、 城市更新范疇

本指導意見所指“城市更新”是指基于城市產(chǎn)業(yè)升級、土地節(jié)約集約利用、環(huán)境改善、設(shè)施優(yōu)化、空間品質(zhì)提升等原因，對城市建成區(qū)進行拆除重建、綜合整治或兩者兼顧的規(guī)劃建設(shè)活動。

二、試點類型和范圍

為盤活存量土地資源、促進軌道車站周邊TOD開發(fā)、提升海河沿線整體環(huán)境品質(zhì)，將濱海新區(qū)范圍內(nèi)（含管轄的開發(fā)區(qū)飛地）的舊工業(yè)園區(qū)、舊城區(qū)、軌道交通站點周邊、海河發(fā)展軸線兩側(cè)等四類區(qū)域納入城市更新范圍。按照試點運行、封閉可控的原則，將經(jīng)開區(qū)東區(qū)、高新區(qū)（華苑片區(qū)、海洋片區(qū)）、杭州道街（洋貨市場周邊）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區(qū)）納入試點范圍。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需求，經(jīng)區(qū)政府批準，可擴大試點范圍。

三、工作原則

（一）政府引導、統(tǒng)籌實施

堅持政府全面統(tǒng)籌、政策指導和過程把控，各開發(fā)區(qū)管委會和街鎮(zhèn)政府負責管轄范圍內(nèi)城市更新的組織工作，統(tǒng)籌更新試點與周邊區(qū)域關(guān)系，優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地結(jié)構(gòu)，實施項目全程監(jiān)管。

（二） 市場運作、利益共享

鼓勵通過引入市場力量和社會資本，充分發(fā)揮市場主體在更新項目中的關(guān)鍵性作用。平衡市場主體、土地原權(quán)利人、政府三方利益，充分調(diào)動參與者積極性，實現(xiàn)多方主體共贏。

（三） 產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、產(chǎn)城融合

堅持產(chǎn)業(yè)第一，落實片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，增加新型產(chǎn)業(yè)空間供給，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和有序升級。加強城市載體功能，完善公共設(shè)施配套，實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展。

（四）以人為本、生態(tài)優(yōu)先

落實以人為本、生態(tài)宜居的發(fā)展理念，打造宜居宜業(yè)宜游的居住環(huán)境。筑牢區(qū)域生態(tài)基底，堅持生態(tài)優(yōu)先，實現(xiàn)人與自然融合發(fā)展。

（五）試點運行、穩(wěn)步推進

按照試點運行、封閉可控的原則，先期選取條件成熟地區(qū)為試點，通過試點項目運作探索城市更新路徑，逐步完善總結(jié)城市更新政策。待政策成熟后，逐步擴大試點范圍，形成城市更新政策制度體系。

四、規(guī)劃制度

各開發(fā)區(qū)管委會（街鎮(zhèn)）應在市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局指導下，按照控規(guī)編制標準組織編制城市更新單元規(guī)劃，通過 “協(xié)商式規(guī)劃”等規(guī)劃創(chuàng)新手段，激發(fā)社會參與積極性，實現(xiàn)公平與效益兼顧。經(jīng)區(qū)人民政府批復的城市更新單元規(guī)劃等同于控制性詳細規(guī)劃，作為城市更新實施的法定規(guī)劃依據(jù)。一個城市更新單元可包括一個或者多個城市更新項目。

五、規(guī)劃標準

（一）城市更新單元范圍內(nèi)整體綠地率相比更新前至少提升10%，鼓勵通過設(shè)置集中公園綠地、口袋公園、城市綠道等方式構(gòu)建藍綠交織的綠地系統(tǒng)，建設(shè)公園城市。

（二）城市更新單元內(nèi)居住用地生活圈配套標準不得低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》（GB50180-2018）要求，城市更新范圍內(nèi)新建住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數(shù)1h。鼓勵通過設(shè)置鄰里中心的方式，提高公共設(shè)施服務能級和城市宜居水平。

（三）城市更新單元涉及產(chǎn)業(yè)用地的，產(chǎn)業(yè)用地計容總建筑規(guī)模相比更新前至少提高20%，鼓勵產(chǎn)業(yè)用地在滿足環(huán)保、城市安全的前提下與其它用地混合使用，實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展。

（四）城市更新中應當采用綠色、低碳、智能技術(shù)，加快低碳智慧城市建設(shè)，提高綠色建筑應用比例。

六、實施主體確認

（一）城市更新實施主體選取應滿足如下條件：

1、城市更新涉及產(chǎn)業(yè)用地的，實施主體應編制完整的產(chǎn)業(yè)策劃方案，且產(chǎn)業(yè)類型應符合濱海新區(qū)鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型；

2、城市更新涉及居住用地的，實施主體應提供滿足標準要求的生活圈配套設(shè)施；

3、城市更新涉及生態(tài)用地的，實施主體應提供高標準的綠色生態(tài)空間，且以公共開放空間為主。

（二）由政府主導組織實施城市更新的，可由區(qū)政府（開發(fā)區(qū)范圍外）或開發(fā)區(qū)管委會（開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)）指定國有平臺公司通過公開方式引入社會資本作為實施主體；由市場主導組織實施城市更新的，需由土地權(quán)利人通過政府提供的土地有形市場采取公開方式選取實施主體。上述兩種模式均應通過比選自持產(chǎn)業(yè)用地比例、無償移交公益設(shè)施規(guī)模、人才住房比例等內(nèi)容選取實施主體。市規(guī)劃資源局濱海分局負責對實施主體選取條件審核后，上報區(qū)人民政府審定。

七、規(guī)劃審批

開發(fā)區(qū)規(guī)劃資源主管部門負責組織編制開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)城市更新單元規(guī)劃，履行公示、專家評審、征求部門意見并經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會同意后，報送市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局審核，市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局審核同意后上報區(qū)政府審批。

街鎮(zhèn)政府會同市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局組織編制開發(fā)區(qū)范圍外城市更新單元規(guī)劃，履行公示、專家評審、征求部門意見后，上報區(qū)政府審批。

八、土地出讓合同簽訂

城市更新單元規(guī)劃報經(jīng)區(qū)政府批準后，依據(jù)規(guī)劃完善相關(guān)土地手續(xù)，符合劃撥條件的以劃撥方式供地；涉及經(jīng)營性土地的，由實施主體做為土地受讓方與市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局簽訂土地出讓合同或補充合同。可將更新項目周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等不具備獨立開發(fā)條件的土地一并納入供地范圍，進行整體開發(fā)。

九、土地價格計收

原工業(yè)、倉儲用地更新為居住、商業(yè)等經(jīng)營性用地的，應按照新土地使用條件下土地評估地價與原土地使用條件下土地評估地價差額的50%補交土地出讓金；原工業(yè)、倉儲用地更新為M0的，按照《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復合利用暫行辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；原居住、商業(yè)等經(jīng)營性用地為主進行城市更新的，應按照新土地使用條件下土地評估地價的25%補交土地出讓金。地下空間為經(jīng)營性用途的，按照土地評估地價的10%計算土地出讓金。由實施主體代建并無償移交政府部分的土地不計算土地出讓金。

十、稅收優(yōu)惠

城市更新項目所發(fā)生的土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物的拆遷補償、過渡期安置費、貨幣補償費等）、還遷安置房建設(shè)成本可作為可售物業(yè)計算土地增值稅增值額的直接成本扣除項目及增值稅銷項稅額抵減項目；還遷安置房按非經(jīng)營性配套公建計算有關(guān)稅費；土地交易契稅以實際繳納的土地出讓金為繳納基數(shù)。

十一、實施要求

城市更新項目內(nèi)產(chǎn)業(yè)項目、公益性公共服務設(shè)施及經(jīng)營性設(shè)施需同期開發(fā)，產(chǎn)業(yè)項目、公益性公共服務設(shè)施竣工驗收時間不得晚于經(jīng)營性項目竣工驗收時間。項目實施前，由開發(fā)區(qū)管委會（街鎮(zhèn)）負責與實施主體簽訂更新項目監(jiān)管協(xié)議，具體明確建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)和銷售時序、產(chǎn)業(yè)準入、投資強度、運營管理等方面要求。

十二、職責分工

各開發(fā)區(qū)管委會負責組織管轄范圍內(nèi)城市更新單元規(guī)劃編制、實施、產(chǎn)業(yè)準入、評估、全過程監(jiān)管等工作；市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局會同各街鎮(zhèn)負責管轄范圍內(nèi)城市更新單元規(guī)劃編制、實施、評估工作；區(qū)產(chǎn)業(yè)部門會同各街鎮(zhèn)做好產(chǎn)業(yè)準入、評估等監(jiān)管工作；區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責對工程建設(shè)標準、房屋銷售等方面實施監(jiān)管；區(qū)教育、衛(wèi)生、交通、城市管理等部門負責對應代建設(shè)施的建設(shè)標準、驗收、接收和后期運營等工作；區(qū)其它部門依職責做好相關(guān)監(jiān)管工作。

十三、容錯和獎勵機制

為營造“敢闖敢試”的工作氛圍，鼓勵擔當作為，對參與城市更新工作的部門、企業(yè)、干部因探索制度創(chuàng)新、經(jīng)驗不足等非個人原因而產(chǎn)生的不良后果予以免責。對在城市更新工作中表現(xiàn)優(yōu)異、成績突出或有重大貢獻的，給于表揚和獎勵。

十四、其它

本指導意見自發(fā)布之日起有效期三年，市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局負責本指導意見的具體解釋工作，本指導意見未約定事項按照現(xiàn)有法律法規(guī)執(zhí)行。

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來源：天津廣播