天津市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見（征求意見稿）

按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號，以下簡稱《集中式租賃住房適用標(biāo)準(zhǔn)通知》）等有關(guān)規(guī)定，為加快發(fā)展保障性租賃住房，結(jié)合我市實際，制定本指導(dǎo)意見。

一、適用范圍

本市行政區(qū)域內(nèi)合法建設(shè)的，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋（包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地上的非居住存量房屋），可申請改建為保障性租賃住房。土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地及其他不符合國家和本市有關(guān)規(guī)定的非居住房屋，不得改建為保障性租賃住房。

二、工作原則

（一）實行計劃調(diào)控。根據(jù)“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，編制下達(dá)全市保障性租賃住房年度計劃，各區(qū)政府依據(jù)保障性租賃住房年度計劃落實本區(qū)保障性租賃住房改建項目。

（二）優(yōu)化項目布局。改建項目重點布局在軌道交通沿線、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、高?？蒲性核苓叺热丝诰奂?、交通便利、配套完善、需求旺盛的區(qū)域，精準(zhǔn)對接租賃住房需求，促進(jìn)職住平衡，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。

（三）明確對象標(biāo)準(zhǔn)。改建項目的出租單元建筑面積最大不超過90平方米，且70平方米以下的占比不低于80％，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金水平，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

（四）加大政策扶持。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、不補繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變，不改變原有房屋類型和建筑容量控制指標(biāo)，不改變原不動產(chǎn)登記信息。改建項目不得突破既有建筑外輪廓線，不改變相鄰關(guān)系。改建后涉及房屋征收、拆除的，按改建前的房屋用途予以補償。改建項目運營期限不得超過經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限，涉及劃撥用地且未明確劃撥土地使用年限的，改建項目運營期限不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高土地使用權(quán)使用年限。

三、改建要求

（一）權(quán)屬清晰。改建項目應(yīng)當(dāng)為依法取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情況。房屋存在抵押權(quán)、地役權(quán)登記的，申請改建前須取得抵押權(quán)人、地役權(quán)人的書面同意。改建項目運營期間不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、分割銷售，不得以租代售。

（二）主體明確。改建項目的實施主體應(yīng)當(dāng)為房屋的不動產(chǎn)權(quán)利人，或受不動產(chǎn)權(quán)利人委托的代建單位，或受不動產(chǎn)權(quán)利人委托實際開展租賃運營、具有企業(yè)法人主體資格的住房租賃企業(yè)。不動產(chǎn)權(quán)利人為自然人的應(yīng)當(dāng)委托相關(guān)單位實施。

（三）規(guī)模合理。改建項目規(guī)模原則上不少于30套或建筑面積不少于1500平方米。其中，商業(yè)辦公類房屋應(yīng)以整幢、整棟或整層為改建單元，廠房、倉儲類房屋應(yīng)以整幢或整棟為改建單元，旅館、科研教育類房屋應(yīng)以整幢為改建單元。

（四）功能齊全。保障性租賃住房可根據(jù)市場需求和建筑周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點配置等實際情況，適當(dāng)增加相應(yīng)服務(wù)功能。區(qū)政府按照相關(guān)配置要求統(tǒng)籌解決教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施需求。

（五）結(jié)構(gòu)安全。改建項目的房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合安全牢固要求，改建前應(yīng)當(dāng)由改建實施主體委托房屋安全鑒定機構(gòu)進(jìn)行房屋安全性能鑒定，鑒定結(jié)果需符合安全標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋結(jié)構(gòu)安全。

（六）適用標(biāo)準(zhǔn)。改建項目按照使用對象和使用功能，分為改建宿舍型租賃住房和改建住宅型租賃住房，其類型、適用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)功能配置按照《集中式租賃住房適用標(biāo)準(zhǔn)通知》等規(guī)定執(zhí)行。

（七）面積合規(guī)。按照本市關(guān)于人均租住使用面積的規(guī)定，改建后租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米；涉及參照宿舍標(biāo)準(zhǔn)改建的，人均租住使用面積應(yīng)當(dāng)滿足國家和本市宿舍建筑設(shè)計規(guī)范要求。

（八）消防安全。改建項目應(yīng)當(dāng)執(zhí)行建設(shè)工程法律法規(guī)規(guī)章和工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，消防手續(xù)辦理和日常消防監(jiān)管應(yīng)當(dāng)符合國家和本市相關(guān)要求。

（九）環(huán)保衛(wèi)生。改建項目應(yīng)當(dāng)符合國家和本市關(guān)于室內(nèi)空氣質(zhì)量的相關(guān)要求，改造和裝修所使用材料和設(shè)備應(yīng)當(dāng)符合國家和本市技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。改建后的租賃住房應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等居住條件，并符合給排水、供電等相關(guān)要求。

四、改建程序

（一）制定計劃

區(qū)住建委組織改建項目的實施主體進(jìn)行項目申報，將符合條件的改建項目納入年度改建計劃，上報區(qū)政府批準(zhǔn)后報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。

（二）改建申請

符合計劃的改建項目，由實施主體向項目所在地的區(qū)住建委提出改建申請，并提交下列材料：

1．改建項目的書面申請。

2．不動產(chǎn)權(quán)屬證書或其他合法權(quán)屬證明（復(fù)印件）；涉及委托實施的，提交房屋產(chǎn)權(quán)人委托實施改建的授權(quán)委托書；涉及抵押權(quán)、地役權(quán)登記的，提交相關(guān)權(quán)利人同意改建租賃住房的書面意見。

3．改建實施主體的營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證復(fù)印件。

4．項目改建方案，包括擬改建項目現(xiàn)狀、建設(shè)周期、運營期限、運營主體情況、設(shè)計方案、改建套數(shù)、戶型設(shè)計、租賃管理方案及可行性綜合分析等內(nèi)容。

5．房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定報告。

6．其他需要提供的材料。

（三）審查認(rèn)定

區(qū)住建委在受理申請材料后3個工作日內(nèi)組織政務(wù)服務(wù)、發(fā)展改革、規(guī)劃資源、消防救援、城市管理等部門對改建項目進(jìn)行聯(lián)合審查，對符合改建要求的，提出聯(lián)合審查認(rèn)定意見，并在官方網(wǎng)站公示5個工作日。公示期滿無異議的，區(qū)住建委上報區(qū)政府批準(zhǔn)同意并出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書，明確改建項目實施主體、投資規(guī)模、房源總量、運營期限、資金來源等指標(biāo)，將保障性租賃住房項目認(rèn)定書報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，按規(guī)定納入全市統(tǒng)一管理。

（四）組織實施

區(qū)政務(wù)服務(wù)部門牽頭組織為取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書的項目辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

1．立項手續(xù)。由項目審批部門進(jìn)行審批或備案。

2．規(guī)劃用地手續(xù)。對于改建工程不涉及建筑整體風(fēng)格改變的，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)；確需辦理的可按照本市控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃執(zhí)行要求辦理自有土地規(guī)劃條件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。改建項目不涉及土地權(quán)屬變化，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

3．施工手續(xù)。改建項目實施主體應(yīng)當(dāng)依法選擇具備資質(zhì)的施工、監(jiān)理等參建單位，依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和施工許可手續(xù)，住建綜合行政執(zhí)法機構(gòu)依法進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。

4．消防手續(xù)。改建項目屬于特殊建設(shè)工程的，改建實施主體應(yīng)當(dāng)向區(qū)住建委申請消防設(shè)計審查、消防驗收。其他建設(shè)工程，改建實施主體在竣工驗收合格之日起5個工作日內(nèi)應(yīng)當(dāng)報區(qū)住建委申請消防驗收備案，區(qū)住建委應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行抽查。

5．聯(lián)合驗收。改建項目完工后，區(qū)住建委牽頭組織聯(lián)合驗收。改建項目聯(lián)合驗收合格后，實施主體應(yīng)當(dāng)將測繪成果報送區(qū)住建委，由區(qū)住建委錄入本市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺。

（五）落實支持政策

1．財政支持政策。按相關(guān)規(guī)定對改建項目給予中央財政補助。

2．稅收支持政策。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委定期將各區(qū)認(rèn)定的改建項目抄送市稅務(wù)局，由稅務(wù)機關(guān)落實稅收優(yōu)惠政策。

3．水電氣熱價格優(yōu)惠政策。供水、供電、供氣、供熱部門對取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書的項目，在項目運營期內(nèi)水電氣熱收費價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（六）運營和使用管理

1．改建項目的運營主體應(yīng)當(dāng)為依法辦理市場主體登記的住房租賃企業(yè)，項目開業(yè)運營前，應(yīng)當(dāng)通過本市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺推送開業(yè)信息，并辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。改建項目應(yīng)落實本市保障性租賃住房有關(guān)要求，主要面向新市民、青年人等群體提供租住服務(wù)。

2．區(qū)住建委應(yīng)加強對改建項目出租、運營等的監(jiān)管，建立日常巡查檢查機制，原則上各區(qū)住建委應(yīng)當(dāng)每年對本區(qū)改建項目進(jìn)行不少于一次的全覆蓋檢查，每兩年進(jìn)行一次集中核查，對違反我市租賃住房有關(guān)規(guī)定的依法依規(guī)予以查處。

（七）退出管理

1．改建項目運營年限期滿前1年，區(qū)住建委將改建項目運營年限情況向產(chǎn)權(quán)人、運營主體等作出提示。改建運營年限期滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于期滿前6個月，向區(qū)住建委提出續(xù)期申請，由區(qū)政府重新組織認(rèn)定。未提出申請或未獲批準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人、實施主體和運營主體應(yīng)積極協(xié)商退出工作，確保承租人有序退出。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)于運營年限期滿后30個工作日內(nèi)，向區(qū)住建委提出恢復(fù)原有用途的申請。

2．已開工、運營的項目，原則上在運營年限未滿時不能退出，確需退出的，各區(qū)在確保保障性租賃住房已開工、運營總量不減少的情況下，經(jīng)區(qū)政府同意后，方可退出。經(jīng)同意退出后，區(qū)住建委在10個工作日內(nèi)將退出項目情況抄送發(fā)展改革、規(guī)劃資源、城市管理等部門，由相應(yīng)部門將項目房屋及水電氣熱價格等納入原用途管理。

3．改建項目審批后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃資源、住建、城市管理等部門加強改建項目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題依法處置。改建項目運營年限期滿后，產(chǎn)權(quán)人未申請續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期申請退出的，視為擅自改變房屋用途、非法改變土地用途，由區(qū)政府組織相關(guān)部門依法查處。

4．對存在提供虛假資料、未落實本市保障性租賃住房管理政策、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、“以租代售”等違法違規(guī)行為的，區(qū)有關(guān)部門可采取限期改正、終止改建行為、納入信用監(jiān)管、取消水電氣熱價格和稅收優(yōu)惠等處置措施；涉嫌違法的，由相應(yīng)主管部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

五、工作要求

（一）加強協(xié)同聯(lián)動。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市有關(guān)部門編制我市保障性租賃住房年度改建計劃，加強對各區(qū)改建保障性租賃住房工作的組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導(dǎo)和監(jiān)測評價，定期開展調(diào)研、督導(dǎo)，及時協(xié)調(diào)解決改建工作中遇到的問題。各區(qū)政府要指導(dǎo)相關(guān)部門落實改建項目的立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，嚴(yán)格保障性租賃住房建設(shè)、出租、運營全過程監(jiān)督管理。各區(qū)、各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。

（二）落實安全責(zé)任。改建項目不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋使用安全主體責(zé)任，改建項目實施主體和運營主體依法承擔(dān)相應(yīng)安全責(zé)任。改建項目運營主體應(yīng)當(dāng)建立完善的房屋安全使用管理和突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)警處置制度，定期對房屋安全進(jìn)行檢查，確保租賃住房符合運營維護(hù)管理相關(guān)要求；落實消防安全責(zé)任制，配備符合規(guī)定的消防設(shè)施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查，確保房屋住用安全。

來源：天津市住建委網(wǎng)站、天津廣播